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La encuesta de Deloitte para 2020 sitúa a Ámsterdam por cuarto año consecutivo como la ciudad europea más atractiva para la inversión hotelera en 2020. Este año, París ocupa el segundo lugar, mientras que Londres cae al tercer puesto. Le siguen Lisboa, Madrid, Barcelona, Atenas, Edimburgo, Dublín y Milán. Entre las preocupaciones de la industria, destaca la falta de crecimiento económico, la tensión política y el Brexit, como revela esta sección Fin de semana de análisis en REPORTUR.
Bruno Hallé, socio codirector de Hospitality España de Cushman & Wakefield, considera que hay varios focos de inversión “muy consolidados” como Portugal, especialmente Oporto, Lisboa y el Algarve. “Hay un interés muy fuerte en estos destinos por realizar transacciones”, señala. Coincide en el pronóstico Daniel Astuy, consejero delegado de la consultora Iberolat, que señala que el mercado portugués aunque se trata de un mercado “maduro en el que los precios ya están tocando techo, sobre todo en Lisboa. Por su parte, Oporto y el Algarve todavía tienen recorrido. El boom hotelero y turístico de Portugal se debe a que la administración y los empresarios han ido de la mano”, destaca Astuy. Además, resalta el incremento de capacidad del aeropuerto de Oporto con una nueva pista y se trabaja para atraer conexiones con Asia, un mercado de alto valor añadido.
Astuy añade a Ámsterdam, que atrae el principal foco de los inversores europeos gracias a sus hoteles urbanos de tamaño pequeño o mediano. También apunta al mercado italiano como uno de los más apetitosos, especialmente Cerdeña y Sicilia.
GRECIA. Bruno Hallé también resalta que Grecia “es un destino muy interesante y Croacia no hay que perderlo de vista”. Muchos expertos en el sector insisten en que Grecia será un destino de éxito en 2020 y 2021, “sobre todo porque es el país con mayor recorrido de todo el Mediterráneo, especialmente para las grandes marcas”, apunta Astuy. La industria hotelera del país heleno espera inversiones superiores a los 1.500 millones de euros para nuevos proyectos y reformas, según el ICEX.
La capacidad hotelera en Grecia se ha incrementado sustancialmente en los últimos seis años. Los nuevos hoteles son más grandes y más lujosos que los que se han cerrado, ya que hay una demanda constante de establecimientos de alta gama.
Precisamente, HI Partners, la plataforma hotelera española creada por Blackstone, ha elegido Grecia para dar el salto internacional y ha comprado cinco hoteles al grupo Louis plc, por 178,6 millones de euros. Se trata de hoteles en primera línea de mar en las islas de Corfú, y Creta que HIP reformará y reposicionará.
En Alemania los expertos ven un mercado muy maduro, especialmente en Berlín, donde los precios están “un poco elevados” y tiene que hacer frente a una competencia “brutal” de los apartamentos turísticos, según según Astuy. Lo mismo sucede en Praga y Budapest, donde se detecta una gran demanda, al igual que en París. Reino Unido permanece a la expectativa del desarrollo del Brexit.
El interés que despierta el centro y este de Europa lo demuestra la apuesta de Barceló Hotel Group esta región. Tras entrar en Hungría, la compañía de la familia Barceló acaba de desembarcar en Polonia con un hotel de 4 estrellas. También entrará en Eslovenia en 2021, primera hotelera española en implantarse en el país.
Respecto a Centroeuropa “vemos todo muy tocado a no ser fondos que tengan necesidad de rotar activos, destaca Hallé que sí hace hincapié en el interés que despierta Albania, que “es un destino a tener muy en cuenta, además de que se detectan oportunidades en Europa del Este”.
ALBANIA. Precisamente Meliá Hotels International ya tiene dos proyectos en Albania, bautizada como “la nueva perla del Mediterráneo” gracias a su clima, sus playas, su diversidad natural y los incentivos a la inversión. El Meliá Durres es un resort vacacional de cinco estrellas que abrirá en 2020 y en 2021 inaugurará el Meliá Tirana, un hotel urbano en la capital del país. De esta forma, Meliá apuesta por el Adriático, donde ya cuenta con hoteles en Croacia y Montenegro.
No obstante, la gran apuesta estratégica de Meliá está en Asia, donde la cadena tiene cada vez mayor peso. La cadena de la familia Escarrer tiene muy presente que la clase media está en aumento constante en China, India, Vietnam o Indonesia, donde cada año se incorporan entre 50 o 60 millones de personas a este segmento poblacional, para el que la prioridad es viajar. De hecho, el 33% de los 57 hoteles que incorporará la cadena en los próximos años estarán en Asia.
ESPAÑA. Para Bruno Hallé, codirector de Hospitality España de Cushman & Wakefield, hay tres ciudades estrella para la inversión hotelera en 2020 que son Cádiz, Valencia y Bilbao. “Cádiz es una ciudad que en 2020 puede dar la sorpresa, Bilbao está resurgiendo y en Valencia también puede haber oportunidades”. Daniel Astuy, consejero delegado de la consultora Iberolat, destaca que el corredor mediterráneo es lo más demandado, sobre todo Málaga y Marbella. “También Sevilla tiene mucho recorrido, donde ya ha mejorado mucho la ocupación y el precio medio”. En Madrid, en cambio, considera que los precios han tocado techo y que ahora el mercado se dirige hacia una curva de ajuste.
Los expertos destacan que en España ya no hay carteras formadas por 7,10,15 activos, como cuando se constituyeron HI Partners o Azora. “En Madrid, Barcelona y Málaga quien quiera invertir ya llega tarde porque “hay un sobreprecio”. Y en San Sebastián también está muy caro porque no hay metros”, señala Halle.
En Barcelona y Madrid los precios por habitación de hoteles de tres estrellas plus y cuatro estrellas se mueven entre 250 y 300 mil euros. Mientras que en vacacional los precios por habitación se mueven en torno a 100-120 mil euros con unas rentabilidades de entre el 6 y 6,5%.
Junto a estas apuestas urbanas los expertos también señalan destinos turísticos clásicos donde siempre puede haber oportunidades como Torremolinos, Benidorm, Costa del Sol y Marbella. Fuera de Europa, los expertos en inversiones hoteleras señalan a Asia, como el gran foco para los próximos años, y también subrayan la apuesta por África que “puede ser el gran plan para la década que comienza en 2020”, augura Hallé. Zanzíbar sería uno de los destinos más deseados, aunque este polo inversor está muy copado por las cadenas anglosajonas y francesas como Accor, Marriott o Hilton.
Distribución hotelera y datos del mercado italiano
Por Daniel Astuy, consejero delegado de Iberolat
Habitaciones de hotel de lujo en ciudad y hoteles de gestión familiar, resorts de cinco estrellas vacacionales y pequeños establecimientos con encanto. El territorio italiano está salpicado de una oferta que es extremadamente variada en el segmento de la hostelería. Sector que hoy atrae grandes inversiones del exterior.
El análisis de las presencias en el territorio Italiano permite verificar que los hoteles son las estructuras que los turistas prefieren, en comparación con las estructuras no hoteleras. Aunque esta última fue la oferta predominante en 2018, había 183.097 estructuras no hoteleras en comparación con los 32.896 hoteles de todas las categorías abiertos en Italia.
Si bien la atención de los grandes inversionistas y gerentes de hoteles se concentra en el segmento alto del mercado (cuatro y cinco estrellas), los establecimientos de tres estrellas, que representan casi la mitad del total, son los protagonistas. «El sector de las estructuras de lujo (cinco estrellas y cinco estrellas de lujo) es, en cambio, el menos desarrollado, y constituye solo el 2% del total, con una tendencia ligeramente creciente entre 2014 y 2018».
Aquí, sin embargo, gran parte del valor se concentra en el nivel inmobiliario y, sobre todo, en el interés de inversores internacionales.
Las dos transacciones principales realizadas este año involucraron carteras ya compuestas de hoteles de alto nivel. En primer lugar, la adquisición de la marca Belmond por el gigante francés de lujo Lvmh, pero también el acuerdo definido por Oaktree en las estructuras de la hostelería collection italiana. Dos operaciones que han concentrado una gran parte del volumen de inversión global logrado desde principios de 2019 hasta hoy.
Se están definiendo otras operaciones, como la venta de los antiguos hoteles Boscolo, ahora agrupados bajo la marca The Dedica Anthology, que el propietario Varde estaría vendiendo en Covivio. Según las últimas indicaciones, el acuerdo estaría cerca de cerrarse. Esta es una operación por valor de 600 millones de euros, que contribuiría significativamente a los volúmenes de inversión de todo el año.
En el panorama italiano, Venecia es la ciudad líder en términos de Adr (Average daily rate), la tarifa neta diaria promedio recaudada por habitación y RevPar (Revenue per available room, la facturación generada por habitación disponible), con valores registrados en el primer semestre de 2019 iguales a, respectivamente, 235 euros y 164 euros. Valores que aumentaron respectivamente un 34% y un 39% en 12 meses, completado al final del primer semestre de 2019. Seguido por Roma y Milán. En cambio, Florencia es la ciudad que lidera el ranking en términos de ocupación con un valor del 74,2%, seguida de Milán y Venecia.
A nivel regional, Liguria ocupó el primer lugar en términos de ocupación en el primer semestre de 2019, con una variación en comparación con el año anterior de -0.7%.
La única región que ha registrado una variación porcentual superior al 5%, en términos de ocupación, es Piamonte (+ 5.6%).
De los datos de hoteles de Confindustra podemos ver una diferencia sustancial entre hoteles de 4 y 5 estrellas. Por ejemplo, en Milán hay un ADR de alrededor de 139 euros en un establecimiento de cuatro estrellas y 310 euros para la calificación de cinco estrellas (56,2% más). «En cuanto a las instalaciones de cuatro estrellas, incluso en el caso de las clasificadas como cinco estrellas, Venecia parece ser la ciudad lider, tanto a nivel de Ard como de RevPar», como se lee en el informe.
El costo por habitación para las cinco estrellas alcanza picos de 990 euros en Capri, el más caro, y 930 euros en Venecia, en Portofino alcanza más de 700 euros y 670 euros en Milán. En cuanto a la ocupación, los valores registrados en Venecia son similares a los de Milán y Florencia.
Para concluir, las estructuras de hostelería de gama baja (establecimientos que presentan solo una o dos estrellas) representan el 25% del total, un valor ligeramente superior al 18% indicativo de los hoteles de cuatro estrellas.
